国泰海通发布研报称，闭幕2025年Q1，新址价钱环比捏续增长城市数目增加，但捏续时期较短。96%城市不逾越2个月。二手房价钱高潮捏续性更弱，81%的城市不逾越1个月。2024年四季度起，一线城市受益于限购松捆、首付比例下调及中枢区优质房源供应，新址成交同比涨幅达50%，2025年Q1同比仍增33%；同时二线城市受存量房贷利率下调等策略鼓吹，新址成交涨幅从2024年Q4的10%收窄至2025年Q1的5%。二手房市集相同，一线城市2024年底同比涨幅超50%，2025年Q1续增37%，而二线同时涨幅牢固在19%。

　　国泰海通主要不雅点如下：

　　由于寰宇各城市地产策略接受因城施策，重叠各城市对地盘财政依赖度存差异，因此中国城市地产周期存在场所各别。为更直不雅地不雅察每个城市所处周期，国泰海通设置城市房地产周期玄虚评分模子：该模子登第27个一二线城市新址、二手房住宅价钱，新址、二手房住宅成交套数，新址库存去化周期，新址、二手房住宅价钱相连涨跌月数，新址、二手房住宅成交相连涨跌月数七大想法进行加权玄虚评分，动态判断城市楼市所处周期阶段。

　　闭幕2025年Q1，81%城市房地产市集处于筑底期

　　1)成交量最初回升，但捏续性不足：模子显现大部分城市成交套数呈现相连增长，但捏续增长月份数多半不逾越3个月。以二手房为例，仅有33%城市成交套数环比捏续增长逾越1个月，然则均莫得逾越3个月。成交量是市集回暖的先行想法，这标明市集信心正在逐渐复原，但购房者仍捏严慎作风，不雅望表情较浓。

　　2)价钱企稳，但未酿成趋势：新址价钱环比捏续增长城市数目增加，但捏续时期较短。96%城市不逾越2个月。二手房价钱高潮捏续性更弱，81%的城市不逾越1个月。价钱是市集周期的滞后想法，其高潮需要成交量捏续支捏。当今价钱企稳回升，更多是前期策略刺激和市集表情开发后果，尚未酿成踏实高潮预期。

　　3)库存压力如故存在：尽管部分城市库存去化周期有所镌汰，但平均狭义新址可售库存仍处于高位。闭幕2025年3月，41%城市去化周期在18个月以上，且相较2024年底变化不大。

　　从2024年Q4起，新址住宅价钱一二线最初止跌企稳，二手住宅价钱仅一线回暖

　　1)新址价钱方面，一二线城市于2024年四季度最初企稳。自房企开启去金溶化，房价涨幅启动回落，一线城市于2024年11月环比止跌，二线城市随后跟进，但三线城市仍未止跌。

　　2)二手房和新址趋势险些一致，但一线城市二手房价不管涨幅如故跌幅波动更大。一线城市二手房价环比在2024年10月止跌回稳，然则二三线城市还未看到止跌迹象。

　　2025年景交继续高潮态势，一线好于二线，库存捏续去化，但速率放缓

　　1)2024年四季度起，一线城市受益于限购松捆、首付比例下调及中枢区优质房源供应，新址成交同比涨幅达50%，2025年Q1同比仍增33%；同时二线城市受存量房贷利率下调等策略鼓吹，新址成交涨幅从2024年Q4的10%收窄至2025年Q1的5%。二手房市集相同，一线城市2024年底同比涨幅超50%，2025年Q1续增37%，而二线同时涨幅牢固在19%。

　　2)一、二线城市去化周期均在2024年6月达到峰值(22/23个月)后下落。其中，一线城市去化速率在2024年底降至16个月后启动放缓。二线城市在同时降至18个月，也有放缓迹象。

　　风险辅导

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